Kenaikan tingkat hipotek selama setahun terakhir telah meningkatkan persentase orang yang membayar tunai untuk rumah yang baru dibangun, terutama di ujung atas pasar.
Angka yang dilacak oleh presiden riset pembangun rumah yang berbasis di Las Vegas Andrew Smith menunjukkan bahwa pada Juli 2022, hanya 14 persen pembeli rumah baru yang menggunakan uang tunai untuk pembelian mereka. Pada Desember, melonjak menjadi 22 persen dan terus berlanjut hingga 2023. Pada bulan Februari, bulan terakhir yang tersedia, angka tersebut mencapai 19 persen, menurut Home Builders Research.
Kenaikan terjadi karena penjualan rumah baru telah menurun tajam karena kenaikan suku bunga KPR. Penutupan rumah baru sejauh ini pada tahun 2023 turun 11 persen selama dua bulan pertama tahun 2022.
Smith mengatakan peningkatan pembeli tunai rumah baru sebenarnya dimulai pada 2021 setelah stabil pada 2019 dan menurun pada 2020. Pada Desember 2020, pembeli tunai turun menjadi 10 persen dari pasar rumah baru, tetapi mulai meningkat pada musim panas 2021. untuk mencapai pertengahan remaja sebelum mencapai puncaknya pada akhir 2022.
“Pada November 2022, kami telah melihat persentase pembeli tunai tertinggi sejak 2019 saat melihat penutupan,” kata Smith. “Ini berarti pembeli ini kemungkinan besar memulai pembelian mereka di beberapa titik di awal hingga pertengahan 2022, yang akan bertepatan dengan kenaikan suku bunga yang stabil oleh Federal Reserve.”
Smith menghasilkan bagan yang menunjukkan beberapa pembuat produksi yang lebih tinggi memiliki persentase terbesar dari pembeli tunai. Christopher Homes, yang membangun rumah mewah di MacDonald Highlands, memimpin dengan 44 persen pembelinya yang menutup rumah pada tahun 2023 membayar dengan uang tunai. Urutan kedua dalam daftar di Las Vegas adalah Pulte Group dengan 29 persen; Toll Brothers, 28 persen; Century Community, 26 persen; dan Rumah Shea, 25 persen. Shea saat ini menjual komunitas di Nevada Selatan yang menurut Smith adalah penawaran dewasa aktif dengan batasan usia.
Mereka yang berada di urutan paling bawah dengan pembeli tunai adalah pembangun yang berfokus pada rumah yang lebih terjangkau. Warmington dan Rumah Tanda Tangan tidak memilikinya. LGI Homes memiliki 4 persen pembeli tunai sementara Touchstone Living memiliki 7 persen. Beazer Homes memiliki 13 persen.
Sementara itu, tren kenaikan yang sama tidak berlaku untuk pembeli tunai rumah eksisting.
Selama bulan Maret, Las Vegas Realtors Association menemukan bahwa 24,5 persen dari seluruh penjualan real estat lokal dibeli dengan uang tunai. Ini turun dari 31,7 persen tahun lalu. Itu juga jauh di bawah puncak pembeli tunai Maret 2013 sebesar 59,5 persen ketika investor membeli rumah dengan harga lebih murah setelah runtuhnya perumahan saat Resesi Hebat.
Dinamika di pasar dipengaruhi oleh suku bunga hipotek tetap 30 tahun yang berada di bawah 3 persen pada musim gugur 2021 dan tumbuh selama 2022 menjadi 7 persen musim gugur lalu. Sejak itu turun kembali menjadi sekitar 6¼ persen.
Erika Geiser, wakil presiden pemasaran untuk Christopher Homes, mengatakan mereka selalu memiliki persentase besar dari pembeli mereka yang membayar tunai, bahkan lebih hari ini. Orang berpikir membeli rumah adalah investasi yang bagus dan tempat menaruh uang mereka mengingat naik turunnya pasar saham, katanya.
“Kami selalu memiliki pembeli tunai, tetapi ketika suku bunga seperti 3 persen dan 4 persen, lebih banyak pembeli mengambil pinjaman karena itu adalah uang gratis,” kata Geiser. “Jika inflasi 3 persen dan suku bunga 3 persen, sebaiknya Anda mendapatkan pinjaman dan melakukan sesuatu yang lain dengan uang Anda. Dengan suku bunga naik 6 persen sampai 7 persen, terutama untuk mendapatkan pinjaman jumbo (untuk rumah mewah kita), suku bunga tidak menguntungkan seperti sebelumnya. Jika mereka membelanjakan 6 persen atau 7 persen untuk pinjaman dan mereka memiliki uang tunai, mereka merasa tidak ada gunanya mendapatkan pinjaman itu.”
Madison Blau, broker barang mewah dengan IS Luxury, mengatakan dia melihat lebih banyak pembeli tunai hari ini. Ketika suku bunga rendah, bahkan mereka yang memiliki uang tunai memilih pinjaman karena selisih antara pembiayaan dan menjaga agar uang mereka tetap tersedia untuk investasi lain.
“Saya bekerja dengan banyak pembeli tunai potensial lainnya, tetapi kami tidak dapat menemukan rumah mereka karena kurangnya persediaan,” kata Blau. “(Ketika kami melakukan itu), sekarang, dengan suku bunga yang lebih tinggi, orang tidak dapat membuat spread di pasar sebanyak itu, jadi mereka membayar tunai,” kata Blau.
Mosi Gatling, manajer penjualan The Gatling Group dengan loanDepot, mengatakan dia juga melihat lebih banyak orang menggunakan uang tunai untuk membayar rumah karena suku bunga yang lebih tinggi, terutama untuk rumah kedua. Sebagian karena perusahaan pemerintah Fannie Mae dan Freddie Mac yang mengubah struktur rumah peristirahatan dan tujuan investasi.
“Dulu kalau beli rumah kedua, tarifnya sama dengan rumah yang ditempati pemilik, tapi diubah di April 2022,” kata Gatling. “Saat mereka mengubah banyak hal dan membuatnya lebih menguntungkan bagi mereka yang dikategorikan sebagai pembeli pertama kali atau pembeli dengan 80 persen pendapatan rata-rata, pembelian investasi menjadi lebih mahal. Kebanyakan investor membeli secara tunai. Tidak mungkin seorang investor dapat menguangkan properti (dengan pinjaman). Itu akan membuat tarif menjadi 8 persen atau lebih dari 8 persen untuk sesuatu yang merupakan properti investasi, bahkan jika mereka memiliki kredit yang bagus.
Bahkan jika pembeli tidak membayar rumah 100 persen secara tunai, banyak yang meletakkan lebih banyak uang daripada sebelumnya.
Christopher Rey, penasihat real estat mewah untuk Douglas Elliman Las Vegas, mengatakan dia baru-baru ini memiliki klien mewah yang meletakkan 80 persen di atas properti dan mengambil jumlah pinjaman yang jauh lebih rendah sebagai cara untuk memasukkan uangnya ke dalam aset nyata.
“Saya telah melihat uang muka yang lebih tinggi dan lebih banyak uang tunai di pasar, terutama selama enam bulan terakhir,” kata Rey. “Dengan ketidakpastian yang dirasakan di sektor perbankan (dengan keruntuhan perbankan baru-baru ini), saya pikir banyak klien mewah kami ingin memarkir sebagian dari uang tunai mereka dalam aset yang nyata.”