Turis yang memenuhi resor besar Las Vegas Boulevard untuk bersantap, berjudi, dan berpesta tidak pernah melihat nama Vici Properties.
Tapi pemilik kasino meraup banyak uang dari the Strip.
Vici yang berbasis di New York, pemilik properti terbesar di koridor kasino terkenal Las Vegas, memiliki Caesars Palace, MGM Grand, Mandalay Bay, The Venetian, The Mirage, dan hotel-kasino besar lainnya di sepanjang Las Vegas Boulevard. Itu tidak mengoperasikan resor apa pun di sini, tetapi mengumpulkan uang sewa dari perusahaan yang melakukannya, termasuk MGM Resorts International, Caesars Entertainment Inc. dan Hard Rock Internasional.
Semua mengatakan, portofolio Vici mencakup lusinan properti di AS dan Kanada, dengan sekitar 660 hektar di sepanjang Las Vegas Boulevard. Perusahaan menghasilkan pendapatan $2,6 miliar tahun lalu dan mengatakan sekitar 45 persen lalu lintas berasal dari the Strip.
Vici bukan satu-satunya tuan tanah besar di Las Vegas Boulevard. Raksasa keuangan Blackstone telah membeli Bellagio, Aria, dan Vdara dari MGM Resorts seharga lebih dari $8 miliar gabungan dalam beberapa tahun terakhir dan menyewakannya kembali ke rantai kasino seharga ratusan juta dolar setiap tahun.
Namun, Vici baru diluncurkan pada tahun 2017, sebagai spin-off dari Caesars, dan telah memperluas jejaknya secara signifikan melalui penawaran harga tinggi.
Itu mengakuisisi lengan properti MGM Resorts, sering disebut MGP, dalam pembelian $ 17,2 miliar. Ia juga mengakuisisi The Venetian, Palazzo, dan bekas Sands Expo and Convention Center dari operator kasino Las Vegas Sands Corp sebagai bagian dari kesepakatan senilai $6,25 miliar. Kedua kesepakatan ditutup tahun lalu.
Vici juga mengambil kepemilikan penuh MGM Grand dan Mandalay Bay pada bulan Januari, mengakuisisi saham Blackstone di properti tersebut dengan nilai tunai hampir $1,3 miliar dan asumsi utang hampir $1,5 miliar.
Dan Vici mengumumkan Desember lalu bahwa ia menyediakan hingga $350 juta — bagian dari pinjaman konstruksi senilai $2,2 miliar dari beberapa pemberi pinjaman — untuk Fontainebleau Las Vegas, sebuah mega-resor yang telah lama direncanakan dibangun oleh pengembang Florida Jeffrey Soffer dan konglomerat Kansas Koch Industries ‘ sayap real estat.
CEO Vici Ed Pitoniak berbicara kepada Review-Journal bulan lalu tentang minat perusahaan pada Fontainebleau dan pemikirannya tentang the Strip. Wawancara ini telah diedit agar panjang dan jelas.
Review Journal: Satu hal yang ingin saya bicarakan dengan Anda adalah seberapa cepat perusahaan berkembang, terutama di Las Vegas dengan pembelian Sands dan MGP. Memasuki dua akuisisi itu, bagaimana tampilan pasar real estat The Strip?
Piton: Jika Anda ingin memahami pendapat saya tentang strip Las Vegas, izinkan saya memberi Anda sedikit latar belakang biografi. Saya adalah pemimpin redaksi majalah Ski dan kemudian memulai operasi resor ski pada tahun ’96. Memindahkan keluarga saya ke Whistler, British Columbia. Saya terpilih menjadi CEO sebuah hotel REIT pada tahun 2004; kami menjualnya pada tahun 2007. Saya menjalankan REIT hotel lagi, kami menjualnya. Saya juga menghabiskan waktu di ekuitas swasta real estat. Ketika saya datang ke Vici pada tahun 2017, saya mendapat pengalaman untuk melihat nilai seperti apa yang bisa tercipta ketika Anda membawa kelas aset real estate yang sebelumnya tidak dipahami oleh modal institusional. Saya datang ke properti game tanpa pengalaman bermain game – nol, tidak ada. Tapi saya rasa saya tahu real estat yang bagus ketika saya melihatnya.
Bagaimana rekor suku bunga rendah pada tahun 2021 menjadi faktor yang akhirnya menjadi lonjakan pertumbuhan yang sangat besar bagi Vici?
Itu jelas merupakan faktor yang membantu, tetapi saya tidak yakin itu adalah faktor pemicu, karena baik dalam kasus The Venetian maupun MGP, kami membeli apa yang sedang diobral. Suku bunga rendah membantu kami membeli apa yang dijual. Faktor pemicunya tentu saja adalah keputusan Las Vegas Sands dan MGM mengambil keputusan untuk menjual. Sejauh mana lingkungan suku bunga membuat mereka berpikir sekarang adalah saat yang tepat untuk menjual, Anda harus bertanya kepada mereka. Tapi jujur, saya pikir alasan mereka untuk menjual – dan saya benar-benar tidak boleh berbicara untuk mereka, jadi ambillah dengan sebutir garam – lebih spesifik untuk situasi bisnis mereka.
Dengan penyewaan kembali, penjual mendapatkan sejumlah besar uang di muka untuk ekspansi, melunasi utang, menerbitkan dividen, dan pada saat yang sama mereka terikat dalam sewa yang panjang dan mahal. Sebagai pembeli, apa yang Anda lihat sebagai pro, kontra, dan risiko yang terkait dengan penyewaan kembali ini?
Anda mengambil modal kami yang kami berikan melalui sewa balik, dan ketika Anda melihat biaya modal itu, dalam banyak kasus itu adalah modal dengan harga paling menarik yang pernah mereka dapatkan. Kesepakatan dengan MGM dan Las Vegas Sands kurang lebih berada di lingkungan yang sama; ketika mereka menjual properti itu kepada kami, mereka menjual pendapatan kami dengan pengembalian kepada kami sekitar 6 persen. Inilah salah satu manfaat lainnya: Kami tidak pernah memintanya kembali.
Uang yang Anda bayarkan untuk membeli properti?
Benar. Bank sering bersedia memberi Anda uang; tangkapan dengan bank adalah bahwa pada akhirnya mereka menginginkannya kembali. Risiko yang Anda hadapi dengan utang bank adalah utang itu akan jatuh tempo pada waktu yang sangat tidak tepat. Dan bank mungkin tidak peduli. Mereka ingin uang mereka kembali. Dan jika Anda melihat ke masa depan yang berpotensi sulit, apakah Anda menginginkan pemilik yang ingin berbisnis dengan Anda selamanya? Atau apakah Anda menginginkan bank yang menginginkan g——— uangnya kembali, dan mereka menginginkannya kembali sekarang?
Jika penyewa gagal dalam sewa dengan Vici, apa akibatnya? Anda tidak dapat menyita bangunan yang sudah Anda miliki.
Dalam situasi yang paling mengerikan—dan ini berlaku di setiap kelas aset real estat komersial—jika Anda gagal membayar sewa, solusi terakhir mungkin adalah penggusuran. Ketika Anda masuk ke real estat komersial, tuan tanah benar-benar tidak ingin terlibat dalam bisnis mengusir penyewa. Tuan tanah umumnya ingin berada dalam bisnis, dalam situasi yang paling mengerikan, untuk mencoba menemukan beberapa solusi yang membuat penyewa tetap berbisnis dan membuat penyewa tetap bekerja di aset.
Saat ini, Vici adalah pemilik properti terbesar di the Strip. Masih mencari lebih banyak real estat kasino atau lebih banyak properti Las Vegas Boulevard untuk dijual?
Jika properti yang tepat tersedia dengan operator yang tepat dengan harga yang tepat, tentu saja kami akan tertarik. Konsumen semakin mengungkapkan preferensi mereka untuk pengalaman berbelanja daripada membeli barang. Dan sebagai ekosistem pengalaman. Las Vegas terus bertambah kaya, jika tidak setiap hari, setiap tahun. Jadi keyakinan kami pada kesehatan jangka panjang tidak hanya di Las Vegas Strip, tapi sejujurnya seluruh Las Vegas Basin benar-benar kuat. Jika kami dapat menemukan jalan ke pusat kota, kami akan melakukannya; jika kami dapat menemukan jalan ke pasar lokal, kami akan melakukannya.
Saya juga ingin bertanya tentang Fontainebleau. Apa yang membuat Anda tertarik untuk berpartisipasi dalam pinjaman konstruksi untuk Fontainebleau?
Sejumlah alasan. Saya akan mengatakan mungkin yang paling mendasar adalah keterlibatan Koch Real Estate. Kami sangat menghormati mereka, kecerdasan mereka tentang peluang pasar, dukungan mereka atas peluang khusus itu dari Fontainebleau. Dan keyakinan kami bahwa area jalur ini — dengan perluasan Las Vegas Convention Center, dengan Resorts World berbaris menuju stabilisasi — akan memiliki lebih banyak kelangsungan hidup dan vitalitas. Saya harus menekankan, ini benar-benar pinjaman. Pada titik ini, tidak ada jalur langsung menuju kepemilikan properti. Namun yang pasti, keterlibatan Koch dan organisasi Soffer tentunya membawa legitimasi yang besar bagi kebangkitan proyek tersebut.
Apa pendapat Anda tentang kemungkinan menjual resor di Las Vegas Boulevard?
Kami akan benar-benar menjadi pelayan yang tidak bertanggung jawab atas modal pemegang saham kami jika kami berkata, ‘Hei, kami tidak akan pernah menjual apa pun.’ Tentu saja, jika ada alasan kuat untuk menjual atau kebutuhan mendesak untuk menjual, tentu saja kami akan melakukannya jika itu adalah hal yang benar bagi pemegang saham kami. Sementara itu, saya tidak melihat apapun yang secara langsung mendorong keinginan untuk menjual, sekali lagi mengingat keyakinan kami di the Strip.
Memiliki penyewa berbeda yang mengoperasikan properti dalam portofolio Anda adalah cara untuk menyebarkan risiko? Atau apakah fakta bahwa mereka semua berada di industri yang sama membuatnya menjadi poin yang bisa diperdebatkan?
Ini jelas merupakan strategi mitigasi risiko; itu bukan alasan utama kami melakukannya. Alasan utamanya adalah karena bermitra dengan banyak penyewa ini memberi kami akses ke banyak peluang. Dan sekali lagi, kami senang memiliki semua real estat ini.
Adakah pemikiran terakhir tentang Las Vegas dan bagaimana kinerja Strip karena penutupan dan kekacauan pandemi?
Agak kagum dengan seberapa cepat operator dan tamu kembali, dan seberapa cepat mereka mulai berinovasi lagi. Hampir ada efek roda gila yang terjadi di Vegas – pertumbuhan tempat tinggal yang konstan menambah lebih banyak tempat tinggal; kedatangan Golden Knights dan Raiders, sejauh mana hal itu membantu kedatangan Formula Satu; dan bagaimana semua ini berhubungan dengan munculnya bidang MSG. Tampaknya ada efek roda gila yang terjadi di Las Vegas saat ini dengan cara yang sejujurnya tidak Anda lihat di tempat lain di dunia.
Apakah fakta bahwa industri pariwisata tampak begitu sibuk di sini membuat Anda gugup? Karena ada begitu banyak uang yang beredar di Vegas, sehingga jika keadaan berjalan ke selatan, itu bisa sangat merugikan. Tidak berarti itu akan terjadi di masa depan, tetapi itu telah terjadi di masa lalu.
Apa yang menurut saya agak mengurangi risiko adalah bahwa begitu banyak modal tidak akan menghasilkan lebih banyak pasokan dari apa yang sudah ada; begitu banyak modal digunakan untuk menciptakan pengalaman baru dan mendiversifikasi model pengalaman dan model ekonomi. Jika semua orang ikut serta untuk membangun lebih banyak ruang lantai kasino dan lebih banyak kamar hotel, maka saya akan khawatir tentang kelebihan pasokan. Tetapi karena begitu banyak modal digunakan untuk memperluas ekosistem pengalaman, menurut saya ini sebenarnya mitigasi risiko, bukan intensif risiko.
Review-Journal dimiliki oleh keluarga Adelson, termasuk Dr. Miriam Adelson, pemegang saham mayoritas Las Vegas Sands Corp., serta Presiden dan Chief Operating Officer Las Vegas Sands Patrick Dumont.
Hubungi Eli Segall di esegall@reviewjournal.com atau 702-383-0342. Mengikuti @eli_segall di Twitter.